■デッドクロス、黒字倒産って？ | 宿利原卓のちょっとお役にたてる情報

先日私自身の知識レベルアップの為、

不動産投資家達が開催してる勉強会に参加しました。

そこで得た情報を共有いたします。

（講師のノウハウですが、許可を得ています）

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■デッドクロス、黒字倒産って？

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不動産投資を検討されている方には必須の知識です。

デッドクロスとは・・・

借入金があることに起因し

特に賃貸不動産経営で見られる状態です。

単年度の現金収入がマイナス

になる状態がデッドクロスとなります。

（マイナス分を預金などで補填する状態）

デッドクロスで苦しまれている

多くのケースは

先代が相続税の節税目的で

建てた物件を

『相続されたお子様世代』

なのが実情です。

売上やその他費用を経営努力で

前年と同額を維持しても・・・・

年々減少していくのが

「減価償却費」・「支払利息」。

逆に年々増加していくのが

『法人税等』・『返済元金部分』。

（元利均等返済の場合）

数年先まで計算してみると、

単年度の現金収入が、

マイナスなのがデッドクロスで、

その先は預金が減っていきます。

黒字倒産とは・・・

黒字とは損益計算書（PL）の

【当期純利益】がプラス

になっている状態を指します。

ところがキャッシュフロー計算上

単年度の現金収支が

マイナスになることがあります。

この場合預金でしのぐことになり、

預金を全て使い果たし、

支払いに窮した先に待つのが

黒字倒産です。

ではデッドクロス、黒字倒産の不安を

解消するにはどうすればいいのでしょうか？

（解決策）

１デッドクロスがいつくるのかを掴む

２デッドクロスの回避策を検討する

用意するものは

・この先10年間の減価償却費の推移表

・借入金の返済計画表から会計期間毎に利息部分と元金部分の推移表

デッドクロス回避には

「減価償却費＋当期純利益」が、

「借入金返済の元金部分」

よりも多ければよい。

回避策には大きくわけて５つの方法があります。

１　減価償却費を増やす

２　返済元金部分を減らす

３　法人税を減らす

４　デッドクロスの前に売却する

５　借入金を完済する

不動産をお持ちの方は

今後のシミュレーションをする事をお勧めします。

（お知らせ）

今回の講師は不動産投資家に大人気のファイナンシャルプランナーの永江さん。

個別相談を希望される方は紹介させてもらいますね。